住宅購入を検討している人の多くが気になるのが「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」です。

住宅ローン控除は、一定条件を満たすと、支払った所得税・住民税の一部が戻る制度です。

しかし、

• 自分はいくら減税される？
• 年収によって違う？
• 35年ローンと40年ローンで差はある？

など、実際のメリットがわかりにくい制度でもあります。

この記事では、住宅ローン控除の仕組みから、減税額の目安、計算方法までわかりやすく解説します。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、住宅購入時に利用した住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税が軽減される制度です。

簡単にいうと、「住宅を購入した人の税負担を軽くする国の制度」です。条件を満たすと、最長13年間、減税を受けられる可能性があります。

最新の税率や条件は こちら をご確認ください。

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除は、基本的に以下の流れで減税されます。

① 住宅ローンを組んで住宅購入
② 年末時点のローン残高を確認
③ 控除率をかける
④ 所得税・住民税から差し引かれる

わかりやすく

① 銀行からお金を借りて家を買う

まず、住宅ローンを使って家を買います。

例えば、「1億円の住宅ローンを組んで家を購入する」とします。

② 1年の終わりに「あといくら借りているか」を確認する

住宅ローンは毎月少しずつ返済していきます。

そのため、1年後には借りている金額が少し減っています。

例えば、

最初の借入：1億円

1年後の残高：9,800万円

という状態になっているかもしれません。

住宅ローン控除では、この「年末にあとどれくらいローンが残っているか（年末ローン残高）」がとても重要になります。

③ 残っているローンに「決まった割合」をかける

次に、年末のローン残高に、国が決めた割合（控除率）をかけます。

イメージとしては、「残っているローンの一部を税金の割引額として計算する」感じです。

例えば、

年末ローン残高：9,800万円

控除率：0.7%

なら、

9,800万円 × 0.7% = 約68万6,000円

となります。

「68万6,000円も戻ってくるの！？」

と思うかもしれません。でも、実際はここで終わりではありません。

④ 払った税金から差し引かれる

最後に、この金額が、

• 所得税
• 住民税の一部

から差し引かれます。

ただし、住宅ローン控除には、「自分が払っている税金以上には戻らない」というルールがあります。

例えば、

年収700万円の人で、所得税・住民税から控除できる上限が50万円程度だった場合、

計算上は68万6,000円でも、

実際に受けられる控除額は50万円前後になることがあります。

つまり、

「借入額が1億円だから、必ず68万円以上戻る」わけではありません。

控除額の考え方

概念的には、「年末ローン残高 × 控除率」で計算されます。

ただし、実際には以下の影響があります。

• 年収
• 所得税額
• 住宅の種類
• 新築・中古
• 省エネ基準適合 여부
• 借入額

そのため、単純計算通りにならないケースもあります。

住宅ローン控除でどれくらい減税できる？

世帯年収1,500万円・借入1億円（ペアローンの場合）

例えば、

• 世帯年収：1,500万円
• 借入：1億円
• 新築住宅購入
• ペアローン利用

の場合、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

そのため、単独ローンと比較すると、世帯全体での控除メリットが大きくなるケースがあります。

一方で、控除額は、

• 夫婦それぞれの年収
• 借入配分
• 住宅性能
• 税額上限

によって変動します。

そのため、高額借入では、「単独ローン」「収入合算」「ペアローン」のどれを選ぶかで減税額に差が出る可能性があります。

つまり、

「世帯年収が高い＝必ず最大控除」でもなく、ローン設計が重要なポイントになります。

住宅ローン控除の減税額を左右する5つの要素

1. 年収

年収によって支払っている税額が異なるため、受けられる控除額も変わります。

2. 借入額

一般的にローン残高が大きいほど控除額も増える傾向があります。

3. 住宅タイプ

• 新築マンション
• 中古マンション
• 戸建て

条件が異なる場合があります。

4. 省エネ性能

ZEH住宅・認定住宅などは制度条件に影響することがあります。

5. 借入期間

35年ローンと40年ローンでは、年末残高推移が変わるため、控除額に差が出るケースがあります。

住宅ローン控除の適用条件

主な条件は以下です。

✓ 自ら居住する住宅

✓ 一定期間以上の住宅ローン

✓ 床面積条件を満たす

✓ 所得制限内である

✓ 入居期限を満たす

制度改正が行われるため、最新条件の確認が重要です。

住宅ローン控除の申請方法

初年度

原則として確定申告が必要です。

必要書類例

• 源泉徴収票
• 借入残高証明書
• 登記事項証明書
• 売買契約書

2年目以降

会社員の場合は年末調整対応が一般的です。

住宅ローン控除に関するよくある質問（FAQ）

住宅ローン控除は年収が低いと受けられない？

受けられる可能性はありますが、納税額によって控除可能額が変わります。

共働き・ペアローンでも使える？

条件次第で利用可能です。

40年ローンは住宅ローン控除で有利？

ケースによります。ローン残高推移・返済総額を含めて比較が必要です。

まとめ｜住宅ローン控除は「いくら得するか」を試算することが重要

住宅ローン控除は、住宅購入時の大きなメリットになり得ます。

ただし、

• 年収
• 借入額
• 住宅条件
• 借入期間

によって減税額は大きく変わります。

住宅購入を検討する際は、制度理解だけでなく、実際に自分がいくら減税できるのか試算すること が重要です。