「住宅ローンは早く返した方がいい？」
「それとも、NISAで積立投資を続けた方が資産は増える？」
1億円前後の住宅購入を検討している世帯年収1,500万円クラスでは、
“繰上返済を優先するべきか、NISA積立を優先するべきか”で悩む人が非常に多くなります。
特に現在は、住宅ローン金利が上昇傾向にある一方で、新NISAによる長期投資も注目されています。
そこで今回は、
- 1億円の住宅を購入
- 住宅ローン金利0.9%
- 手取り75万円
- 運用利回り 年4%
という前提で、
- 30年ローンで早く返済するべきか、 40年ローンで毎月負担を下げ、NISAを優先するべきか
どちらが資産形成に有利なのかを比較していきます。
目次
住宅ローンのシミュレーションの前提条件
今回、シミュレーションする上での前提条件は下記です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件価格／借入額 | 1億円 |
| 金利 | 年0.9%（変動想定） |
| 家族構成 | 夫婦3人想定 |
| 世帯年収 | 約1,500万円 |
| 額面 | 約100万円 |
| 手取り | 約75万円 |
手取り75万円の「毎月の支払い」を比較
まずは世帯年収が1500万円、手取りが75万円の場合の毎月返済額とNISAの積み立てを比較してみます。35年と40年の住宅ローンの場合の支払いの内訳を想定してみました。
| 項目 | 35年ローン | 40年ローン |
|---|---|---|
| 物件価格／借入額 | 1億円 | 1億円 |
| 総返済額 | 約1.17億円 | 約1.21億円 |
| 毎月返済額 | 約28万円 | 約25万円 |
| NISA | 3万円 | 7万円 |
35年ローンは、40年ローンより総返済額を抑えつつ、毎月返済額も比較的バランスが取りやすいのが特徴です。一方で40年ローンは、さらに毎月負担を抑えられるため、NISA積立と両立しやすいメリットがあります。
35年ローンと40年ローンだと、純資産はどう変わる？
35年ローンは、総返済額を抑えやすい点が魅力です。一方で40年ローンは、毎月返済額を抑えることで、投資へ回せる資金を増やしやすくなります。
特に、
- 長期でNISA積立を継続できる
- 年4%前後で安定運用できる
- 余剰資金を投資へ回せる
という条件が揃う場合、40年ローンの方が最終的な純資産が大きくなる可能性があります。
35年ローンの場合と40年ローンの場合の純資産の推移を見てみましょう。
35年ローンの場合だと、40年後には、純資産が3,000万円になっています。
40年ローンの場合だと、40年後には、純資産が6,000万円を超えています。35年ローンと40年ローンでは、積立余力に差が出るため、長期的な資産形成にも違いが生まれます。理由は住宅ローンの金利よりもNISAの積立利回りの方が利率が高いからです。
ただし、40年ローンには注意点もある
一方で、40年ローンには注意点もあります。
特に大きいのが、
- 定年後もローンが残る可能性
- 金利上昇リスク
- 将来的な支出増加
です。
そのため、「投資だけに全振りする」のではなく、「NISA積立を継続しながら、一部繰上返済へ回す」がおすすめです。
結論｜毎月7万円をNISA積立できるなら、住宅ローン40年は合理的な選択肢
今回のシミュレーションでは、
40年ローンにすることで毎月の返済負担を抑え、その差額をNISAへ回せる点が大きな特徴でした。
特に、
- 35年ローン：約28万円 / 月
- 40年ローン：約25.3万円 / 月
となり、毎月約3万円の余裕が生まれます。さらに、住宅費以外の支出を抑えることで、NISA積立額を増やしやすくなります。もし、その余剰資金を長期投資へ回し、年4%で運用できた場合、40年間で大きな資産形成につながる可能性があります。
「低金利で長く借り、余剰資金を長期投資へ回す」
という考え方は、資産形成の観点では非常に合理的と言えます。
そのため、
“毎月7万円を無理なくNISA積立できるのであれば、3年ローンよりも40年ローンの方が、最終的な純資産は大きくなりやすい”
というのが、今回のシミュレーションから見える結論です。
ただし、投資だけに偏るのではなく、
- NISAを継続しながら
- ボーナスや余剰資金で部分繰上返済も行う
という「投資 × 繰上返済」のハイブリッド型が、もっとも現実的な選択肢になるでしょう。
自分達の年収を比較した場合に、具体的なシミュレーションがどうなるかの計算表をこちらからクリックください。
