住宅ローンの返済期間を決めるとき、

「35年ローンと40年ローンはどちらがよい？」
「40年ローンにすると、利息が増えて損をする？」
「毎月の返済額を抑えるために、返済期間を延ばしても大丈夫？」

と悩む方も多いのではないでしょうか。

私は31歳で住宅を購入し、返済期間40年の住宅ローンを組みました。完済予定は71歳です。

理由は、住みたい物件を選びながら、購入後の家計にも余裕を残したかったからです。予算を下げすぎると希望する物件が見つからず、35年ローンでは毎月の返済負担が大きくなると感じました。

そこで、物件価格と毎月の返済額のバランスを考え、40年ローンを選択しました。

この記事では、35年ローンと40年ローンの違いやメリット・デメリットに加え、私が40年ローンを選ぶまでに検討したことを紹介します。

私が40年ローンを選んだ理由

私が住宅ローンを組んだのは31歳です。返済期間を40年にしたため、予定どおり返済した場合の完済年齢は71歳になります。

予算を下げすぎると、購入する意味を感じられなかった

住宅購入では、予算を下げるほど家計の負担を抑えられます。

しかし、私の場合は予算を下げると、立地や広さ、築年数などの希望条件を満たす物件がほとんど見つかりませんでした。

もちろん、すべての希望をかなえる必要はありません。ただ、条件を下げすぎると、

「本当にこの物件を購入したいのか」
「長期間の住宅ローンを組んでまで住みたいと思えるのか」
「それなら賃貸で住み替えながら暮らす方がよいのではないか」

という疑問が出てきました。

住宅は、価格が安ければ必ず満足できるわけではありません。毎月の返済額だけでなく、購入後にその家で納得して暮らせるかどうかも重要だと考えました。

35年ローンでは、購入後の家計に余裕がなくなると感じた

希望する物件を35年ローンで購入すると、毎月の返済額が購入前の家賃を上回りました。
（下記にシミュレーションしたものを掲載しています。）

住宅を購入すると、住宅ローン以外にも、管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険料などがかかります。戸建ての場合も、将来の修繕費を自分で準備しなければなりません。

住宅ローンの返済だけで家計に余裕がなくなると、貯蓄や投資、旅行、将来の教育費などに回せるお金が減ってしまいます。

そのため、私は「借りられる金額」ではなく、購入後も無理なく生活できる毎月の返済額を基準に考えました。

住みたい物件と家計を両立するために40年を選んだ

最終的には、次の3つをできるだけ両立できる方法として40年ローンを選びました。

• 購入するならば、自分たちが住みたいと思える物件を選択する
• 毎月の返済額を購入前の家賃と大きく変えない
• 貯蓄や資産形成を継続できる余裕を残す

40年ローンにすると総支払額は増えやすくなりますが、毎月の返済額は抑えられます。

私にとっては、総支払額だけを最小化することよりも、購入後の生活を圧迫せず、希望する物件で暮らせることの方が重要でした。

そのうえで、家計に余裕があるときには繰り上げ返済を行い、必ずしも40年間かけて返済するとは限らない方針にしました。

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住宅ローン、35年と40年の違いとは？

35年ローンと40年ローンの最大の違いは、「返済期間」です。当然ですが、返済期間が長くなるほど、1回あたりの返済負担は小さくなります。

一方で、返済期間が長い分だけ利息を支払う期間も増えるため、最終的な総支払額は大きくなりやすいのが特徴です。実際に、借入額1憶円・金利0.9%（2026年時点）で比較してみましょう。

※概算シミュレーション

40年ローンにすると、毎月の返済額は約3万円ほど下がりますが、総支払額は250万円以上増えるケースもあります。

つまり、

• 「毎月の余裕」を重視するなら40年
• 「総支払額」を重視するなら35年

という考え方が基本になります。

一般的には、返済期間を40年にすると35年より毎月の返済額を抑えられます。ただし、返済期間が長くなる分、総返済額は増える傾向があります。

私の場合
35年ローンでは毎月の返済額が現在の家賃を上回りました。一方、40年ローンでは月約20万円に近い水準に収まったため、生活費や貯蓄とのバランスを取りやすいと判断しました。

私の場合、35年と40年で何が変わったのか

私が購入前に支払っていた家賃は、月約20万円でした。

35年ローンでは毎月の返済額が家賃を上回り、さらに管理費や修繕積立金などを加えると、毎月の住居費が大きく増える見込みでした。

一方、40年ローンにすると毎月の住宅ローン返済額を抑えられ、購入前の家賃に近い感覚で家計を管理しやすくなりました。

私にとって重要だったのは、「35年と40年のどちらが一般的に正解か」ではなく、次の条件を満たせるかどうかです。

• 住宅購入後も生活水準を大きく下げずに済む
• 貯蓄や投資を継続できる
• 突発的な支出にも対応できる
• 将来、余裕ができたら繰り上げ返済できる

40年ローンは返済期間が長いものの、毎月の固定費を抑えられるため、家計に余白を残しやすいと判断しました。

なぜ今、40年ローンを選ぶ人が増えているの？

近年、40年ローンを利用する人が増えている理由は、住宅価格の上昇です。

特に東京では、

• 駅近（徒歩15分以内）
• 築浅（築10年以内）
• 2LDK〜3LDK
• 人気エリア（中央区・世田谷区・港区・品川区・新宿区・文京区等）

といった条件だと、価格上昇が続いており、1億円を超える物件も少なくありません。
そうすると、35年ローンでは毎月返済が厳しくなる世帯も増えています。

その結果、「毎月返済を抑えて希望エリアに住みたい」という理由から、40年ローンを選ぶ人が増えています。

また最近は、「住宅ローンを急いで返すより、NISAで資産運用したい」という考え方も広がっています。

35年ローンと40年ローンの比較表

35年ローンと40年ローンの違いを分かりやすくするために比較表でみてみましょう。

▼1億円を想定した物件の場合の比較表

▼月額返済を25万円に固定した場合の比較表

40年ローンのメリットとデメリットと向いてる人

メリット： 月々の支払いを抑えられる／希望エリア・希望物件を選びやすい

メリット①：月々の支払を抑えられる

40年ローン最大のメリットは、毎月のキャッシュフローに余裕ができることです。

• 子育て費用
• 教育費
• NISA積み立て
• 旅行や趣味

などにお金を回しやすくなります。特に最近は、「住宅ローンを無理に早く返すより、投資に回したい」と考える人も増えています。

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メリット②：希望エリア・希望物件を選びやすい

また、月々の返済額を下げられるため、

• 駅近
• 築浅
• 都心エリア
• 広い間取り

など、物件選びの自由度が上がるケースがあります。

特に東京では、「35年だと予算オーバーだけど、40年なら届く」というケースも珍しくありません。

デメリット：老後まで返済が続く可能性がある／総返済額が増えやすい

デメリット①：老後まで返済が続く可能性がある

40年ローンは、借りる年齢によっては70代まで返済が続きます。たとえば35歳で借りると、完済は75歳です。

老後は、医療費増加、修繕費の増加、介護費用等が発生しやすいため、「定年後の返済リスク」は必ず考えておく必要があります。

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デメリット②：総返済額が増えやすい

返済期間が長いほど、利息を払う期間も長くなります。そのため、毎月の負担は軽くても、最終的な総支払額は増える傾向があります。

40年ローンが向いている人

40年ローンが向いているのは、

• 月々の返済を抑えたい
• 子育て費用を優先したい
• 共働き世帯
• 高価格帯エリアで購入したい
• 投資やNISAも並行したい

という人です。

ただし、40年ローンを検討する際に多くの人が気になるのが、「65歳以降も返済を続けられるのか」という点ではないでしょうか。

あわせて読みたい関連記事

住宅ローンの完済年齢は何歳が理想？65歳以降に返済が残る場合の注意点を解説

35年ローンのメリット

メリット：老後の不安を減らしやすい／総返済額を抑えやすい

メリット①：老後の不安を減らしやすい

35年ローンは、40年より早く完済できます。

そのため、

• 定年前完済を目指しやすい
• 老後資金を確保しやすい
• 退職後の固定費を減らしやすい

という安心感があります。

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メリット②：総返済額を抑えやすい

返済期間が短いため、利息負担を抑えやすいのも特徴です。「できるだけ総支払額を減らしたい」人には、35年ローンが向いています。

デメリット： 毎月の返済額が高くなりやすい／希望する物件を選びにくくなる場合がある

デメリット①： 毎月の返済額が高くなりやすい

35年ローンは40年ローンより返済期間が短いため、毎月の返済額は高くなりやすいです。たとえば同じ借入額でも、40年ローンより月々の負担が数万円高くなるケースがあります。

そのため、

• 子育て費用
• 教育費
• NISA積立
• 旅行や趣味

などに回せるお金が少なくなり、家計に余裕を持ちにくくなる可能性があります。

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デメリット②： 希望する物件を選びにくくなる場合がある

毎月返済額が高くなると、借入可能額を抑える必要が出てくることがあります。

その結果、

• 駅近
• 築浅
• 都心エリア
• 広い間取り

など、希望条件を満たす物件に手が届きにくくなるケースがあります。特に物件価格が高いエリアでは、35年ローンだと毎月返済額が重くなり、予算オーバーになりやすい点に注意が必要です。

35年ローンが向いている人

35年ローンは、以下のような人に向いています。

• 総支払額を抑えたい
• 老後の負担を減らしたい
• できるだけ早く完済したい
• 安定収入がある
• 毎月の返済に余裕がある

「安心感」を重視する人は、35年ローンの方が合っているケースが多いでしょう。

NISAをするなら35年ローン？40年ローン？

最近は、「繰上返済よりNISA積立を優先したい」という人も増えています。例えば40年ローンで毎月返済を抑え、その差額をNISAで長期積立する考え方です。仮に毎月3万円を年4%で40年間積立した場合、将来資産は大きく増える可能性があります。

そのため最近は、

• 40年ローンでキャッシュを残す
• NISAで資産形成する
• 余裕がある時に繰上返済する

というバランス型の考え方も増えています。

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住宅ローンの返済期間を決めるときに確認したいこと

35年ローンと40年ローンで迷ったら、次の点を確認することが大切です。

住宅ローン以外の住居費を含めても返済できるか

マンションの場合は、住宅ローン以外に管理費や修繕積立金、駐車場代などがかかります。

戸建ての場合も、外壁や屋根、給湯器などの修繕費を自分で準備する必要があります。

住宅ローンの返済額だけでなく、固定資産税や保険料を含めた住居費全体で判断しましょう。

収入が減っても返済できるか

現在は共働きでも、出産や育児、転職、病気などによって世帯収入が減る可能性があります。

収入が最大の状態を基準にするのではなく、どちらか一方の収入が減った場合も返済できるか確認しておくと安心です。

完済予定年齢に無理がないか

返済期間だけでなく、借入時の年齢から完済予定年齢を計算する必要があります。

40年ローンを選ぶ場合は、定年後に返済が残る可能性や、繰り上げ返済の計画も考えておきましょう。

その物件に長く住みたいと思えるか

住宅ローンの負担を抑えるために予算を下げすぎると、希望条件から大きく離れた物件を選ぶことになる場合があります。

価格だけでなく、

• 長く住みたいと思えるか
• 通勤や生活に不便がないか
• 家族構成が変わっても住めるか
• 売却や賃貸に出す可能性はあるか

も確認することが大切です。

まとめ｜私にとって40年ローンは、住みたい物件と家計を両立する選択だった

35年ローンと40年ローンには、それぞれメリットとデメリットがあります。

35年ローンは、総支払額を抑えやすく、早く完済できる点がメリットです。一方、毎月の返済額が高くなり、家計や物件選びに余裕がなくなる場合があります。

40年ローンは、総支払額が増えやすく、完済年齢も高くなります。しかし、毎月の返済額を抑え、貯蓄や資産形成を続けながら希望する物件を検討しやすくなります。

私は、住みたい物件の価格と購入後の家計を比較した結果、40年ローンを選びました。

予算を下げすぎると、購入したいと思える物件が見つからず、「それなら賃貸で暮らし続ける方がよい」と感じたからです。

反対に、希望する物件を35年ローンで購入すると、毎月の住居費が高くなり、生活に余裕がなくなる可能性がありました。

そのため、毎月の返済額を抑えながら住みたい物件を購入し、余裕がある時期に繰り上げ返済を行う方法が、私たちの家計には合っていると判断しました。

住宅ローンは、総支払額だけで選ぶものではありません。

完済年齢、毎月の返済額、購入後の生活、貯蓄、資産形成、希望する物件などを含めて、自分たちが何を優先したいのかを整理することが大切です。